O que é a individualização das unidades na prefeitura?
É o desmembramento do cadastro do empreendimento em uma inscrição municipal (também chamada de índice cadastral) para cada unidade. Enquanto isso não acontece, a prefeitura ainda enxerga o terreno ou o prédio como um único imóvel — e os dados que aparecem nas consultas são os do cadastro antigo.A individualização das unidades junto à prefeitura é sempre responsabilidade da incorporadora. A Conecta não consegue fazer esse pedido no seu lugar.
Por que isso importa para o ITBI?
A inscrição municipal da unidade é um dos dados exigidos para protocolar o ITBI. Sem ela, não há como declarar o imposto daquela unidade — e sem ITBI pago não há escritura nem registro.A guia do ITBI saiu com o nome de um proprietário antigo. Precisa corrigir o cadastro?
Não. O transmitente é informado no momento do protocolo do ITBI — a Conecta indica a incorporadora correta e a guia é emitida com o nome certo.É um dos casos em que o comprador estranha, mas ninguém precisa tomar nenhuma providência: o time da Conecta ajusta no protocolo e envia a guia já correta.
E o IPTU da unidade, que está em nome de outra pessoa?
O nome que consta no IPTU não influencia a jornada de transferência. A guia do ITBI sai correta de qualquer forma. Depois que o imóvel estiver registrado, o próprio comprador pode solicitar a atualização do nome no cadastro do IPTU junto à prefeitura.A área da guia está diferente da matrícula. É erro?
Nem sempre. Cada prefeitura tem um critério próprio para calcular a área considerada no ITBI, que pode não ser igual à área que consta na matrícula. Se mais de um imóvel estiver com área divergente, a incorporadora verifica diretamente com a prefeitura.Quando a regularização é responsabilidade da incorporadora?
1
Individualização das unidades
Sempre. Enquanto as unidades não tiverem inscrição municipal própria, não é recomendado protocolar o ITBI.
2
Área muito divergente
Quando a diferença não se explica pelo critério de cálculo da prefeitura, é a incorporadora que verifica diretamente com o município.
Nesses casos a Conecta identifica o ponto, reúne a documentação e aciona o seu gerente de contas — mas o pedido junto à prefeitura parte da incorporadora, que é a proprietária das unidades.
O que conferir antes de lançar a base com a Conecta?
1
Habite-se liberado e averbado
Averbado no Cartório de Registro de Imóveis. É o que permite abrir as matrículas individuais.
2
Matrículas individuais das unidades
Uma matrícula por unidade, já abertas no cartório.
3
Inscrição municipal por unidade
Cada unidade com o seu próprio cadastro na prefeitura.
4
Dados cadastrais conferidos
Confira no portal da prefeitura se o proprietário e a área das unidades estão como esperado.