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# ITBI: o que é, quando pagar e como calcular
> Entenda o ITBI na compra do imóvel: o que é, quando pagar, como é calculado pela prefeitura e o que fazer se a avaliação vier acima do valor da escritura.
O ITBI é um dos principais custos da transferência imobiliária — e também um dos que mais geram dúvidas. Aqui reunimos tudo que você precisa saber.
## O que é o ITBI e quando eu pago?
O **ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)** é um imposto municipal cobrado pela prefeitura sobre a transmissão da propriedade do imóvel para o seu nome.
| Jornada | Quando pagar o ITBI |
| --------------------------------- | ------------------------------------------------------------ |
| **Escritura** (à vista / quitado) | Antes da assinatura da escritura no Cartório de Notas |
| **Financiamento** | Após a assinatura do contrato com o banco, antes do registro |
A declaração do ITBI é feita na **prefeitura do município onde o imóvel está localizado** — não necessariamente onde o comprador mora. A Conecta cuida de todo esse processo remotamente, sem que você precise se deslocar.
A Conecta cuida da emissão da guia, do acompanhamento do pagamento e da certidão de quitação, exigida pelo cartório.
## Qual valor declarar — contrato ou valor atualizado?
Na hora de declarar o ITBI, você pode escolher entre dois valores:
* **Valor do contrato de compra e venda** — o valor original acordado com a incorporadora.
* **Valor atualizado do imóvel** — o valor de mercado atual, geralmente maior.
A incorporadora pode ter restrições sobre qual valor é permitido declarar. Essa informação é alinhada pela Conecta com a incorporadora no início da parceria. Seu especialista imobiliário orienta sobre as opções disponíveis para o seu caso.
Se você tem intenção de vender o imóvel no futuro, pode valer a pena declarar o valor atualizado agora: o ITBI será um pouco maior, mas o imposto de ganho de capital na venda futura pode ser menor, já que o valor de aquisição registrado será mais alto.
## Alíquotas de referência
O ITBI é definido por cada município. Abaixo, algumas referências comuns:
| Cidade | Alíquota |
| -------------- | -------- |
| São Paulo | 3% |
| Rio de Janeiro | 3% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Curitiba | 2,7% |
Os valores são calculados sobre o valor venal ou o valor de compra do imóvel (o que for maior).
Mas a prefeitura pode avaliar o seu imóvel com um valor diferente do escolhido por você para a declaração do ITBI.
Consulte seu especialista para uma estimativa precisa para o seu caso.
## Como sei qual é a alíquota do meu município?
A tabela acima traz as alíquotas das cidades mais comuns. Se o seu município não estiver listado, entre em contato com o nosso time de especialistas — consultamos para você.
## Como a prefeitura calcula o valor do ITBI?
A prefeitura considera **três valores** e usa o **maior** deles como base de cálculo:
* **Valor venal** — o mesmo usado para o IPTU, geralmente o mais baixo
* **Valor de referência** — uma tabela da própria prefeitura, baseada em metragem, localização e padrão de construção
* **Valor declarado** — o que foi efetivamente pago na operação
Por isso, mesmo declarando o valor certo, o ITBI pode vir calculado sobre um valor maior — é a prefeitura aplicando a própria avaliação. A Conecta sinaliza isso assim que a guia é emitida.
## A prefeitura pode avaliar meu imóvel em um valor diferente?
Sim, e é bastante comum. A Conecta envia o valor a ser declarado junto com todas as informações do imóvel, mas a prefeitura pode avaliar em um valor maior — o que impacta o valor final do ITBI a ser pago.
## Em qual momento fico sabendo se o imóvel foi avaliado a maior?
Quando a guia do ITBI é emitida, o nosso time já envia para você sinalizando se houve avaliação acima do valor declarado.
## Se meu imóvel for avaliado a maior, o que faço?
Você pode aceitar o valor avaliado pela prefeitura. Caso não concorde, é possível recorrer judicialmente para que ela reconsidere a avaliação. Fale com o seu especialista imobiliário para entender os próximos passos.
O prazo para contestar uma avaliação costuma ser **curto — de 5 a 10 dias úteis**. Por isso, assim que enviamos a guia sinalizando avaliação a maior, é importante decidir rápido. Fale com o seu especialista no mesmo dia para não perder a janela.
## Quanto tempo leva para a guia ficar pronta?
Depois que a Conecta protocola a declaração, a guia costuma ser emitida em **2 a 7 dias úteis**. Esse prazo é da prefeitura e varia de município para município.
Você não precisa acompanhar: assim que a guia sai, enviamos para você com as instruções de pagamento.
## A guia veio com o nome de outra pessoa como proprietário. Está errada?
Não. Em empreendimentos novos, é comum o cadastro da prefeitura ainda mostrar o nome de um proprietário anterior do terreno. Por isso, **já corrigimos o nome no momento do protocolo**: o transmitente correto é informado ali e a guia é emitida com o nome certo. Esse ajuste é feito porque, na hora de registrar o imóvel no seu nome, o Cartório de Registro de Imóveis vai exigir que o nome esteja correto.
Você não precisa fazer nada — a Conecta cuida dessa correção junto com a incorporadora.
Se o IPTU da sua unidade também estiver com o nome antigo, isso não afeta a sua transferência. Depois que o imóvel estiver registrado no seu nome, você pode pedir a atualização do cadastro do IPTU direto na prefeitura.
## A área que aparece na guia é diferente da matrícula. Tem problema?
Na maioria das vezes, não. Cada prefeitura tem um critério próprio para calcular a área usada no ITBI, que nem sempre é igual à área da matrícula.
Se quiser conferir (no caso de BH por exemplo), procure no portal da prefeitura os **três pontinhos** ou o **ponto de interrogação** ao lado do campo de área — ali fica a explicação de como o número foi calculado. E outras prefeituras devem apresentar esse cálculo em algum lugar também.
Se a diferença for grande e não se explicar pelo cálculo da prefeitura, avise o seu especialista: acionamos a incorporadora para verificar diretamente com o município.
## ITBI na cessão de direitos
A **cessão de direitos** ocorre quando o comprador original de um imóvel repassa esse direito para outra pessoa antes de concluir a transferência formal — é diferente de uma compra e venda direta.
Nesse caso, incidem **dois ITBIs**:
1. **ITBI da cessão** — sobre a transferência dos direitos do primeiro comprador para o segundo
2. **ITBI da compra e venda** — sobre a transferência do imóvel da incorporadora para o segundo comprador
Os dois impostos são obrigatórios por lei. Não é possível concluir a transferência imobiliária sem o pagamento de ambos.
Não existe lei que determine quem paga cada ITBI — é um acordo entre as partes envolvidas. O importante é que os dois sejam pagos para que o processo avance.