Glossário

Os termos imobiliários podem parecer complicados — aqui explicamos os principais de forma direta.

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Adjudicação compulsória

Procedimento que permite ao comprador forçar a transferência do imóvel para o seu nome quando já cumpriu todas as obrigações, mas o vendedor desaparece ou se recusa a concluir a venda.

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Alienação fiduciária

Garantia utilizada no financiamento imobiliário: o imóvel fica registrado em nome do banco enquanto o comprador paga as parcelas. Ao quitar, é preciso averbar a baixa no cartório para que o imóvel fique 100% no seu nome.

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Averbação

Atualização de informações na matrícula do imóvel. É usada para registrar alterações como construção, mudança de estado civil, quitação de financiamento ou baixa de alienação.

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Cartório de Notas

Responsável pela lavratura de escrituras e contratos formais. Pode lavrar escrituras de imóveis localizados em qualquer cidade — não há restrição territorial.

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Cartório de Registro Civil

Responsável pelos registros ligados à pessoa: nascimento, casamento, óbito e estado civil. É de onde saem as certidões que comprovam o seu estado civil na compra do imóvel.

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Cartório de Registro de Imóveis (RI)

Responsável pelo registro da escritura ou contrato e pela atualização da matrícula do imóvel. Só pode registrar imóveis da sua região de atuação (circunscrição) — não há flexibilidade.

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Cessão de direitos

Quando o comprador original repassa a outra pessoa o seu direito sobre um imóvel ainda não transferido. É uma operação que costuma gerar imposto em duplicidade e exige atenção redobrada — converse com um especialista antes de seguir por esse caminho.

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Certidão de Débitos Condominiais (CDN)

Documento que comprova que o imóvel não possui dívidas de condomínio. Em alguns casos, possui prazo de validade e pode precisar ser atualizada durante o processo.

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Certidão de quitação do ITBI

Documento emitido pela prefeitura após o pagamento do ITBI, com os dados completos do imposto: número da guia, valor pago, base de cálculo e código de autenticação. É exigida pelo cartório tanto na escritura quanto no registro — e é diferente da CND municipal, que mostra apenas se há dívidas com a prefeitura.

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Cláusulas restritivas

Restrições anotadas na matrícula que impedem a venda do imóvel enquanto não forem baixadas. As mais comuns são a inalienabilidade (o imóvel não pode ser vendido), a impenhorabilidade (não pode ser penhorado por dívidas) e a incomunicabilidade (não se transfere ao cônjuge). Aparecem geralmente em doações, como a de pais para filhos.

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CND — Certidão Negativa de Débitos

Documento que comprova a ausência de dívidas fiscais de uma empresa ou pessoa junto a determinado órgão público (ex.: Receita Federal, prefeitura, cartório de protesto).

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CNDT — Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas

Documento que comprova que o vendedor não possui dívidas trabalhistas. É uma das certidões obrigatórias que o cartório anexa à escritura, sempre em relação a quem está vendendo o imóvel.

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Dação em pagamento

Forma de quitar uma dívida entregando um imóvel no lugar de dinheiro. Por ser considerada uma transmissão onerosa, também gera ITBI.

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e-Notariado

Plataforma oficial dos cartórios, regulada pelo CNJ, usada para assinar escrituras de forma 100% digital. Tem a mesma validade da assinatura presencial. A emissão do certificado e a assinatura são gratuitas para o comprador.

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Emolumentos

Taxas cobradas pelo cartório pelo serviço de registro ou lavratura da escritura. O valor é calculado com base no valor do imóvel e definido pela tabela do estado competente — não é definido pela Conecta.

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Escritura pública

Documento lavrado no Cartório de Notas que formaliza a compra e venda do imóvel. Necessária quando o pagamento é à vista ou o imóvel está quitado. A escritura sozinha não transfere o imóvel — é preciso o registro em seguida.

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Financiamento imobiliário

Linha de crédito oferecida a quem quer comprar um imóvel, usando o próprio imóvel como garantia da dívida. Enquanto o comprador paga as parcelas, o imóvel fica em alienação fiduciária — registrado em nome do banco. Ao quitar, é preciso averbar a baixa dessa garantia no cartório.

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Habite-se

Documento emitido pela prefeitura que autoriza as pessoas a morarem no imóvel, atestando que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e está em condições de uso. É um pré-requisito para iniciar a transferência do imóvel: sem ele, as matrículas individuais por unidade não existem.

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Hipoteca

Garantia em que o imóvel responde por uma dívida, mas continua no nome do devedor. É comum a construtora hipotecar o empreendimento ao banco durante a obra — nesse caso, o imóvel só pode ser transferido ao comprador após a “baixa” da hipoteca.

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Home Equity (crédito com garantia de imóvel)

Empréstimo em que a pessoa usa um imóvel que já é dela e está quitado como garantia, e pode gastar o dinheiro no que quiser. Não confundir com o financiamento imobiliário, em que o crédito é obrigatoriamente destinado à compra do imóvel que serve de garantia — no Home Equity o imóvel já existe no patrimônio; no financiamento, ele é o objetivo.

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Imissão na posse

O momento em que o comprador recebe as chaves e passa a ocupar o imóvel. A partir dessa data, IPTU, condomínio e demais despesas passam a ser responsabilidade do comprador — mesmo que o registro ainda não tenha sido concluído.

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Inscrição imobiliária

Número de identificação do imóvel junto à prefeitura, usado para fins fiscais como cobrança de IPTU e cálculo de tributos. Também chamado de índice cadastral ou inscrição municipal.

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ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

Imposto municipal cobrado pela prefeitura sobre a transferência da propriedade do imóvel. É obrigatório em todas as jornadas (escritura e financiamento) e pago antes do registro. A alíquota varia por município, mas gira em torno de 3%.

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ITCD

Imposto estadual cobrado quando a transmissão do imóvel é gratuita — por doação ou herança. Diferente do ITBI (municipal), que incide sobre compra e venda.

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Matrícula do imóvel

A “certidão de nascimento do imóvel”. Documento arquivado no Cartório de Registro de Imóveis que contém o histórico completo do imóvel: proprietários anteriores, alterações realizadas, ônus e pendências.

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Minuta

Versão preliminar da escritura, usada para revisão e aprovação por todas as partes antes da assinatura final. Somente após todos aprovarem, o documento segue para assinatura.

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Pacto antenupcial

Escritura feita antes do casamento para escolher um regime de bens diferente do padrão (comunhão parcial). Quando existe, precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para valer na compra do imóvel.

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Permuta

Troca de um imóvel por outro. Como as duas partes estão adquirindo um bem, as duas pagam ITBI. Se houver diferença de valor, ela é coberta por um complemento em dinheiro (a “torna”).

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Prenotação

Protocolo de entrada do documento no Cartório de Registro de Imóveis — como pegar uma senha prioritária. Registra data e hora de entrega e garante prioridade. Tem validade de 30 dias: se vencer, o processo precisa ser reiniciado.

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Promessa de compra e venda

Contrato que registra o acordo de compra enquanto a documentação definitiva não fica pronta. Garante o seu direito sobre o imóvel, mas não transfere a propriedade — isso só acontece com a escritura (ou contrato de financiamento) e o registro.

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Registro de imóveis

Ato realizado no Cartório de Registro de Imóveis que transfere oficialmente o imóvel para o nome do comprador. Sem o registro, o imóvel não está legalmente no seu nome — mesmo com escritura ou contrato assinado.

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Rerratificação (ou aditamento)

Escritura complementar feita pelo cartório para corrigir um erro na escritura original — um CPF digitado errado, por exemplo. Corrige apenas o trecho com erro; todo o resto permanece válido. No Rio de Janeiro, também é chamada de nota declaratória.

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SPE — Sociedade de Propósito Específico

Empresa criada pela incorporadora exclusivamente para um empreendimento. É comum que cada prédio tenha o seu próprio CNPJ. Na prática, é a SPE que aparece como vendedora na sua escritura, e não a marca da incorporadora.

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Traslado

Cópia oficial da escritura emitida pelo cartório após a assinatura. É o documento utilizado para dar continuidade ao processo de registro do imóvel.

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União estável

Relação reconhecida que estabelece um regime de bens entre o casal. Para efeito de compra de imóvel, a escritura de união estável precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

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Usufruto

Direito que permite a alguém usar um imóvel que está no nome de outra pessoa — comum em doações de pais para filhos com “reserva de usufruto”. Enquanto o usufruto estiver ativo na matrícula, o imóvel não pode ser vendido sem a baixa dessa cláusula.